| 摘要：房地產估價要求估價人員掌握充分的信息，以準確模擬市場參與者的思維和行為。但該項工作也是目前估價行業的短板，制約了估價工作專業性的提升。針對該問題，本文提出估價相關信息這一概念，剖析了挖掘估價相關信息的必要性，介紹了四個有代表性的挖掘實例的過程和啟示，并分析其難點所在，最后提出對于挖掘估價相關信息的建議，其中著重強調了行業協會構建機制的必要性。
關鍵詞：估價行業；相關信息；挖掘；專業性
房地產估價師考試教材對于房地產估價內涵有一段經典闡釋：“房地產估價應該是估價師模擬大多數市場參與者的定價思維和行為，在充分認識房地產價格形成機制和過程，深入調查房地產市場行情的基礎上，通過科學的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產價值解釋出來。”[1]這就要求估價人員必須充分了解反映市場參與者的定價思維和行為的信息。
筆者將市場參與者在選擇、比較、交易、使用、評論、反饋等過程中產生的，反映其定價思維和行為的文字、語言及心理活動等形式的信息定義為估價相關信息；將估價人員搜尋提煉估價相關信息的過程定義為挖掘估價相關信息。
（一）是房地產估價的內在要求
教材對于“定價”還有表述：“估價師在具體模擬房地產市場給某個估價對象“定價”時，應考慮該估價對象的潛在客戶群是如何思考和分析其價格的，即要模擬該估價對象的潛在客戶群的思維進行估價，避免以自己的偏好來判斷，更不應該把自己主觀想象的某個“價值”強加給估價對象。”[1]這表明房地產估價不僅僅是得出一個價格，更重要的是準確模擬房地產市場的真實情況，事實上很多估價理論的突破正是源于更好地擬合實際，例如收益法的持有加轉售模式[2-3]。
估價行業屬于知識型行業，行業性質決定了估價行業的專業性體現在對于房地產的了解程度上，即估價人員應該掌握比其他人更豐富的房地產信息。實際中關于房地產的信息分布非常分散，使用者、相關行業都掌握一些獨特的信息，導致估價人員面臨信息不對稱問題[4] 。不能否認估價人員的智慧和努力，但畢竟不是親自交易、使用，不可能憑空就完全了解各種房地產的影響因素。因此估價人員必須通過挖掘掌握足夠的估價相關信息，才能準確地模擬潛在客戶群的思維。
（二）是房地產估價行業的短板所在
雖然部分估價師通過深入研究，較好地模擬實際，解決了疑難問題，取得了很好的效果[5-6]。但總體而言，挖掘估價相關信息是目前估價行業實際工作中的短板所在，具體表現為：第一，多數估價人員還是側重于價格和屬性，對估價相關信息的挖掘的意識不足。部分估價人員還習慣以專家自居，對相關方提供的信息有排斥感。第二，很多估價機構對該項工作重視程度不夠，缺乏組織和規范。第三，基本上出于各自為戰的狀態，缺乏行業層面的信息整合。
這導致即使是工作多年的估價人員，在房地產信息方面也并無明顯優勢可言，這也是造成很多估價報告分析不夠全面、參數取值缺少充分依據、對現實解釋力不佳等不足的根源。除了體現在報告水平外，估價人員在與相關方的接觸中也經常會暴露信息上的短板，極大地影響了相關方對估價專業性、科學性和權威性的認可。在一次去法院取資料時，筆者旁聽到法官與另一家估價機構的對話“被告在所在行業干了二十多年，了解的信息比你們多得多，他提出的證據我一個外行人都覺得比你們的報告有說服力……”。這讓筆者不禁自問，如果自己遇見這種情況是否能通過專業意見說服當事人，從而體現行業的尊嚴與價值呢？
有估價師撰文介紹國外的先進理念[7]，很有啟發意義。但筆者認為其最重要的啟示也是在于更好地模擬市場、貼近事實，筆者在看到文章以前根據實際經驗也有過類似的想法，所以每個估價師只要仔細觀察、認真思考也可以做到這一點。
（三）是房地產估價行業專業性所在
未來市場的主導力量將越來越強，一個行業必須有其獨特的行業價值才能生存發展。隨著大數據等技術的發展，估價行業目前“提供單一價格”的商業模式將受到其它相關行業的強大沖擊。例如已有經紀網站開發出自己的評估系統，部分地區法院也采用自動評估系統代替估價師進行評估。
與房地產經紀行業相比，估價行業在數據的豐富程度和獲取數據的成本上注定處于劣勢。因此，估價行業必須在深度上做文章，提供其他行業無法提供的專業意見。與其他相關行業相比，估價行業的優勢在于具有一套完整的理論體系。但目前由于深入分析不足，還有很多實際中問題現有理論無法很好解決，有時甚至只能以藝術性為托詞。但筆者認為這應不是科學量化不足的擋箭牌。如果能搜集足夠的估價相關信息并進行深入分析，即使是靈光一現的“藝術”也能從中提煉出來可以推而廣之的科學規律。
麥肯錫等咨詢公司的發展與變革，對估價行業是一個很好的借鑒。它們通過分析典型案例總結出形成一套完善的企業經營管理知識體系，因而一度成為企業競相重金聘請的顧問。但隨著管理咨詢知識的普及及行業知識越來越多，咨詢公司的信息優勢越來越小，被戲稱為“一個剛畢業的大學生憑借網上搜索以及水平稍高的前輩的言傳身教，然后做出一套方案給資深的企業家或管理層看”。面對顛覆性挑戰，咨詢公司開始與客戶合作進行更深入案例研究。受此啟發，筆者認為估價行業未來的行業價值在于，通過收集豐富的估價相關信息并對其進行深入分析，形成一套能夠準確模擬房地產價格形成的機制和過程的知識體系，達到比當事人還了解自己的房地產的程度，提出令當事人折服的專業意見。
此外，人工智能在估價領域的應用成為必然趨勢，但要充分發揮其優越性必須經過足夠素材的訓練[8]。通過挖掘分析估價相關信息得到的信息和知識，是訓練人工智能必需的素材，因此挖掘估價相關信息也在很大程度上決定了未來人工智能在估價領域應用的效果。
筆者從業以來既經歷過掌握信息不如當事人的尷尬，也體驗過因挖掘信息充分而獲得當事人認可的成就感，因而對挖掘估價相關信息的重要性有比較深的體會。下面介紹三個筆者認為比較有參考價值的挖掘實例的具體情況。
案例一：
在某司法鑒定項目中，估價對象為一幢六層商住綜合樓。在該項目完成后，拍賣公司曾聯系筆者詢問關于估價報告的問題，筆者借機和其建立聯系，了解該項目后續進展，以期提高評估精度。筆者跟蹤了一年半，先后三次與拍賣公司聯系。以下是拍賣公司在第二次拍賣流拍后提供給筆者的流拍原因分析：
1、此次拍賣保留價雖然較第一次保留價下調了18%，但因客戶需要承擔過戶稅費、拍賣傭金等交易成本，使得拍賣標的依然沒有價格優勢。
2、標的原業主在標的物后部加蓋房屋并與拍賣標的連接在一起，此擴建部分不在拍賣標的范圍，但又共用樓梯間，共墻等，將會涉及產權問題，存在較多不確定因素，為標的物移交和使用留下隱患，降低了競買人的購買欲望。
3、標的物現已閑置，裝修已嚴重損壞，現有格局不能達到“最高最佳使用原則”。若想標的物得以最佳利用，拍賣成交后，買受人需進行大面積改建、裝修，后期投入較大。因此原有裝修不但不能表現價值，反而要拆除還會增加人工費用，不利于拍賣成交。
4、標的物存在出租、抵押等限制性權利，對拍賣成交有負面影響。據了解，拍賣標的物已出租經營餐館，租賃期為5年，現已使用1年，因存在租賃關系又涉及銀行抵押貸款，會影響到標的物的交付或標的物的正常使用。
5、拍賣標的招商工作難度較大。拍賣標的為整棟六層商住綜合樓，建筑面積較大，又因原業主加建房屋，還存在另需購進一部分的可能，標的體量大，后期投入大，需要買方有雄厚的資金實力，這樣的客戶比較稀缺，招商工作有一定難度。
筆者認為該分析在很大程度上反映了市場對估價對象的判斷，對估價人員有較強的參考價值。該分析啟示有：第一，估價人員應保持對估價和市場的敬畏。估價結果是事關當事人利益的專業意見而不是冷冰冰的一個數字，估價人員應總結反思估價結果與實際成交價的差距，不斷提高估價技能；第二，估價理論實際的模擬情況總體較好，例如該分析的最高最佳利用分析與估價報告非常吻合，但也還有一些因素，例如他項權利等因素在實際中存在微妙影響，故還可以百尺竿頭更進一步；第三，他山之石可以攻玉，估價人員不應閉門造車而要博采眾長，吸取相關行業的長處為己所用。
未完待續。 |
